Pomysł zamiany nieruchomości na inną pojawia się najczęściej w głowie tych osób, które chciałyby zamienić nieruchomości bez konieczności dokonywania jakichkolwiek opłat. Jak jednak ta sytuacja przedstawia się w świetle prawa obowiązującego w Polsce? Jakie regulacje prawne obowiązywać będą osoby, które dokonują zamiany nieruchomości? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prezentujemy w poniższym wpisie.
Szukasz pomocy – chcesz zamienić lub sprzedać nieruchomość? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce
Umowa zamiany – co właściwie oznacza?
Za umowę zamiany nieruchomości rozumie się taką umowę, w której dochodzi do przeniesienia między dwiema stronami własności rzeczy w zamian za przeniesienie własności innej rzeczy. Działając w rozumieniu tej definicji, przedstawionej w art. 603 kodeksu cywilnego, z powodzeniem można zamienić nieruchomość na inną jeśli jest się właścicielem tejże nieruchomości lub posiada się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Jednocześnie warto podkreślić, że umowa zamiany, w porównaniu do umów innego rodzaju, wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli więc interesuje nas zamiana nieruchomości na inną i chcemy, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem – należy umówić się na spotkanie u notariusza, by tam sporządzić odpowiednie pismo. Od jakich czynników zaś zależeć będzie wysokość kosztów notarialnych?
Taksa notarialna uzależniona będzie od wartości rynkowej mieszkania – w praktyce zaś będzie odliczana od wartości droższego lokalu mieszkalnego.
Czy w praktyce obserwuje się wyłącznie zamianę nieruchomości o tej samej wartości? O tym piszemy w dalszej części publikacji.
Zamiana nieruchomości zamianie nierówna
Omawiając temat zamiany nieruchomości na inną, warto wiedzieć, że nie zawsze zamienia się rzeczy o tej samej wartości. Jeśli się tak dzieje – najważniejszą kwestią będzie wzajemne wydanie rzeczy między dwiema stronami transakcji. Zdarzają się jednak i takie sytuacje, w których zamienia się lokalami o różnej wartości. Wówczas w wielu przypadkach ustala się wysokość dopłaty, ale kwestię ewentualnych dopłat pozostawia się dwóm stronom umowy.
Warto też podkreślić, że zamiana posiadanej nieruchomości na inną przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiązać się będzie z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podstawę opodatkowania stanowić będzie jednak nie cała wartość zamienianej nieruchomości, a różnica wartości rynkowych nieruchomości poddawanych zamianie.
CZYTAJ TAKŻE | Spadek i dziedziczenie nieruchomości. Czym są?
Zapłata podatku – kiedy obowiązuje?
Zamiana nieruchomości wiązać się będzie z koniecznością zapłaty podatku w sytuacji, gdy podatnik wymieni posiadaną nieruchomość na inną przed upływem 5 lat od jej nabycia. Wówczas, według przepisów polskiego prawa, będzie zobowiązany do zapłaty podatku tak, jakby nieruchomość przeznaczoną na zamianę po prostu sprzedał.
Wysokość podatku PCC wynosić będzie wtedy 2%. Co więcej – według przepisów bez znaczenia będzie także to, że wartość wymienianych nieruchomości byłaby równa. Zamiana nieruchomości bowiem według przepisów będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości.
W jakich sytuacjach zaś podatnikowi przysługiwać będzie zwolnienie z podatku od osób fizycznych? Będzie tak wówczas, gdy między nabyciem nieruchomości a jej zbyciem upłynie więcej niż 5 lat. Warto jednak wiedzieć, że jedynym sposobem na uniknięcie zapłaty podatku przed upływem 5 lat będzie przeznaczenie przychodu ze zbywanej nieruchomości na zaspokojenie indywidualnych celów mieszkaniowych.
O wszelkiego rodzaju zwolnienia z podatku, przysługujące w konkretnej sytuacji danemu podatnikowi, najlepiej jest pytać dobrego doradcę podatkowego. Tylko wysokiej klasy specjalista z branży będzie dysponował wiedzą na odpowiednio wysokim poziomie merytorycznym.
Zamiana nieruchomości z kredytem
Omawiając możliwości zamiany nieruchomości na inną, warto podjąć też wątek zamiany mieszkania z kredytem hipotecznym, szczególnie zaciągniętym w obcej walucie. Czy taka opcja jest w ogóle możliwa? Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest możliwa, ponieważ będzie związana z obowiązkiem spłaty istniejącego zadłużenia.
W takim przypadku więc można skorzystać z przeniesienia kredytu na inną nieruchomość – podczas zamiany mieszkań. Warto podkreślić, że według polskiego prawa nie ma żadnych przeciwwskazań, by dokonać takiej zamiany. Będzie ona z pewnością korzystna głównie dla tych osób, które w przeszłości zaciągnęły kredyt na niekorzystnych dla nich aktualnie warunkach.
CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?
Zamiana mieszkania komunalnego – kiedy możliwa?
Osoby zamieszkujące mieszkanie komunalne, które chciałyby dokonać zamiany nieruchomości, muszą pamiętać o tym, że prawo dopuszcza wyłącznie zamianę na inne mieszkanie komunalne. Co więcej – zainteresowani muszą sami znaleźć osobę, która byłaby taką zamianą zainteresowana.
Do tego obie ze stron ewentualnej zamiany powinny uzyskać zgodę właścicieli lokalu. W przypadku mieszkań komunalnych, będą to gminy na których terenie dane nieruchomości się znajdują.
Warunki zamiany mieszkania lokatorskiego
O zgodę, podobnie jak w przypadku mieszkań komunalnych, wystąpić powinny także osoby zamieszkujące mieszkania lokatorskie. Z tą różnicą, że tutaj zgodę na zamianę nieruchomości wydać powinny spółdzielnie będące właścicielami obu nieruchomości przeznaczonych na zamianę.
Kiedy zamiana nieruchomości może być korzystna?
Umowa zamiany nieruchomości może okazać się wyjątkowo korzystnym rozwiązaniem wówczas, gdy porównuje się opcję zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Wśród inwestorów znaleźć można mnóstwo osób zainteresowanych oszczędnościami związanymi z uiszczaniem comiesięcznych opłat.
Motywacją do ponoszenia zdecydowanie mniejszych kosztów utrzymania nieruchomości będzie zamiana jej na mniejszą. Praktyka ta szczególnie sprawdzi się u osób starszych lub osób, u których z różnych powodów znacznie pogorszyły się możliwości finansowe.
