Czy posiadacz nieruchomości może ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia? O czym powinien pamiętać, decydując się na taką transakcję? Gdzie ma obowiązek zgłoszenia sprzedaży nieruchomości? Na te i wiele innych pytań odpowiedź znaleźć można w poniższym wpisie. Wszystkich zainteresowanych tematem już teraz zapraszamy do lektury. Podpowiadamy, jak uniknąć kłopotów z prawem i wywiązać się ze wszystkich obowiązków podatkowych.
Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce
Wysokość podatku dochodowego od sprzedaży
Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia, osoby fizyczne mają obowiązek rozliczyć się z podatku dochodowego. Wysokość stawki tegoż podatku, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym, wynosi 19 %. Warto podkreślić jednak, że opodatkowaniu nie podlega całkowita kwota transakcji, a jedynie dochód z tejże transakcji. Jak go prawidłowo wyliczyć?
Jak obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości?
Sprzedający nieruchomość najpierw musiał stać się jej właścicielem. Jeśli więc, dla przykładu, nabył nieruchomość za 300 000 zł, a w międzyczasie przeprowadził w danym lokalu remont za 30 00 zł, podwyższył wartość nieruchomości do 330 000 zł. Następnie wystawił nieruchomość na sprzedaż i udało mu się ją sprzedać za 360 000 zł. Kwotą podlegającą opodatkowaniu będzie w tym przypadku kwota 30 000 zł – tyle na transakcji sprzedaży zarobił sprzedający. Łatwo można więc obliczyć, że kwota należnego podatku dochodowego wynosić będzie 5 700 zł.
5 lat podatkowych czy kalendarzowych?
Rozważając sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia, warto pamiętać, że mowa nie o 5 latach kalendarzowych, ale o 5 latach podatkowych. Naliczanie tego okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym zostało zakupione mieszkanie.
Tym samym, chcąc skorzystać ze zwolnienia z opłaty podatku dochodowego, warto poczekać te 5 lat podatkowych. W innym przypadku np. nieruchomość kupiona w czerwcu 2016 roku będzie możliwa do sprzedania bez opodatkowania dopiero w styczniu 2022 roku.
CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda sprzedaż z biurem nieruchomości?
Ulga podatkowa – dla kogo?
Wiadomo już, że w większości przypadków sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia, konieczne jest opłacenie podatku dochodowego. Jak się okazuje jednak – istnieje skuteczny sposób na uniknięcie obowiązku podatkowego. Kto może skorzystać z tzw. ulgi podatkowej? Będą to osoby, które w ciągu 3 lat od dnia sprzedaży nieruchomości wydadzą cały dochód z tej transakcji na nowy cel mieszkaniowy. Tym może być zakup innego mieszkania, spłata hipoteki na innej nieruchomości, nabycie gruntu pod budowę nieruchomości, rozbudowa, nadbudowa czy przebudowa na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części, a nawet zamiana nieruchomości.
Ponadto, od 1 stycznia 2022 roku możliwe staje się zaliczenie jako celu mieszkaniowego również kredytu, który był udzielony na zbywaną nieruchomość (w praktyce tę nieruchomość, której dotyczy podatek). Według wcześniejszych ustaleń prawnych celem mieszkaniowym mógł być wyłącznie kredyt, który nie dotyczył zbywanej nieruchomości.
Do tego należy pamiętać i o tym, by środki finansowe zostały wydane na własny cel mieszkaniowy. Ulga nie będzie dotyczyć nieruchomości przeznaczonej np. na wynajem.
Podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z ulgi jest dokładne udokumentowanie całego procesu inwestycyjnego. Do tego inwestor ma także obowiązek zgłoszenia inwestycji w deklaracji rozliczeniowej dotyczącej podatku od dochodów. Istotnym warunkiem dla skorzystania z ulgi podatkowej pozostaje także to, by nieruchomość stanowiła część majątku osobistego inwestora. W przypadku bowiem, gdy będzie częścią działalności gospodarczej – podlegać będzie amortyzacji i zostanie wpisana w ewidencję środków stałych. W takiej sytuacji nie przysługuje zwolnienie z opłaty podatku dochodowego – nawet wówczas, gdyby chciało się sprzedać nieruchomość nawet po upływie 5 lat od jej zakupu.
Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową?
Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiązać się będzie z koniecznością powiadomienia o tym właściwego urzędy skarbowego. W takiej sytuacji sprzedający będzie miał możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Aby należycie wywiązać się z obowiązków podatkowych, należy wypełnić formularz PIT-39 i złożyć go w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po tym, w którym transakcja sprzedaży nieruchomości została sfinalizowana.
Dodatkowo w zeznaniu podatnik powinien wykazać nie tylko kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ale i wskazać, które koszty podlegają opodatkowaniu oraz wymienić te, które są zgodnie z prawem zwolnione z opodatkowania. Ponadto bardzo istotne jest to, by w formularzu PIT – 39 wpisać dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki mieszkaniowe jako sprzedający zostały poniesione do dnia złożenia zeznania, czy też planuje je ponieść dopiero w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym został uzyskany przychód.
Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku
Jak wygląda zaś sytuacja opodatkowania nieruchomości odziedziczonej w spadku? Od 1 stycznia 2019 roku 5-letni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub otrzymał prawa majątkowe do nieruchomości. Co ważne – do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości zaliczyć można także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia przed spadkodawcę. Do tego wlicza się również przypadające na podatnika ciężary spadkowe. Ich wysokość jest równoważna wartości zbywanej nieruchomości lub zbywanego do niej prawa i odpowiadać będzie łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
