W wyniku podpisanej 16 listopada 2021 roku przez prezydenta ustawy o zmianach podatkowych, od 1 stycznia 2022 roku weszły w życie nowe przepisy m.in. dotyczące zakazu amortyzowania lokali mieszkalnych. Warto wiedzieć, których lokali mieszkalnych te zmiany dotyczą oraz w jakim stopniu ograniczenie to będzie funkcjonowało w praktyce. Z pewnością dobrze też odnieść się do tego, jak przepisy związane z amortyzacją wyglądały jeszcze przed wdrożeniem zmian związanych z Polskim Ładem.
Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce
Amortyzacja mieszkania przed Polskim Ładem
Przed wprowadzeniem aktualnie obowiązujących w Polsce zmian podatkowych, możliwe było zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Nic dziwnego, że w ramach tych przepisów, tak wielu inwestorów korzystało z dogodnych rozwiązań podatkowych. Co mogli zyskać przedsiębiorcy, decydujący się na zakup i amortyzację mieszkania? Przede wszystkim korzystali z amortyzacji, czyli stopniowego wrzucania w koszty firmowe wartości początkowej zakupionego lokalu.
Korzyści były spore, ponieważ mogli skorzystać później także z niższych opłat ponoszonych na poczet podatku dochodowego. Czy takie rozwiązania to jednak już przeszłość? Dobrą wiadomością będzie z pewnością to, że zanim zmiany wejdą całkowicie w życie, jeszcze do końca 2022 roku będzie można skorzystać z przejściowego przepisu prawa do amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Co warto wiedzieć o regulacjach obowiązujących do końca 2002 roku?
Amortyzacja do końca 2022 roku
Według zapisów uwzględnionych w ustawie, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych oraz prawnych.
Przywilej ten obowiązuje jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 roku i dotyczyć będzie takich środków jak budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wszystkie z wymienionych praw powinny jednak być nabyte lub wytworzone obowiązkowo przed dniem 1 stycznia 2022 roku.
CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?
Amortyzacja także części nieruchomości
Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w prywatnym mieszkaniu lub domu z powodzeniem może do kosztów amortyzacji zaliczyć także część powierzchni takiego lokalu. Co więcej – dysponuje prawem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nie tylko kosztów bezpośrednio związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej takich jak zakup towarów, telefony, paliwo, ale może również odliczyć koszty pośrednie.
Te ostatnie związane będą z kosztami utrzymania i eksploatacji mieszkania. Tego rodzaju wydatki stanowić będą koszty uzyskania przychodu liczone proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanego dla celów działalności gospodarczej.
Sprzedaż amortyzowanego mieszkania
O czym powinny wiedzieć osoby zainteresowane sprzedażą nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej?
– Takie osoby obowiązują zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT. To zasady właściwe dla nieruchomości prywatnych. Warto podkreślić, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie będzie stanowić dochodu z tejże działalności – mówi Marek Kloc, Założyciel Domla.pl
Będzie zaliczana do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, tym samym dotyczyć jej będą zasady właściwe dla nieruchomości prywatnych. Tym samym, opodatkowaniu podlega jedynie zbycie nieruchomości, które zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda licytacja komornicza?
Wynajem amortyzowanego mieszkania
Zyski uzyskiwane przez właściciela mieszkania są przychodem – podobnie jak każdy inny przychód uzyskany z prowadzonej działalności. Jeśli jednak będzie chciało się wynająć mieszkanie osobie prywatnej, a ta w ten sposób będzie realizowała własne potrzeby mieszkaniowe, nie będzie trzeba płacić podatku VAT. Jeśli zaś lokal miałby być wykorzystywany w innym celu – np. na potrzeby firmowe, wówczas na fakturze za wynajem trzeba będzie uwzględnić stawkę podatku VAT w wysokości 23%.
Opodatkowanie w tej formie może jednak okazać się korzyścią. Będzie nią wówczas, gdy pozwoli skorzystać z opcji odliczenia VAT-u w związku z dostosowaniem lokalu do prowadzenia działalności. Tu mowa o takich czynnościach jak wydatki poniesione na remont, modernizację czy zakup niezbędnego wyposażenia w obiekcie. Możliwości skorzystania z odliczenia podatku VAT nie ma wówczas, gdy lokal jest wynajmowany z opcją zwolnienia z podatku VAT.
Warto wiedzieć, że amortyzacja jest procesem, którego istotą jest rozłożone w czasie zmniejszenie wartości lokalu. Według prawa podatkowego zaś każdy właściciel mieszkania ponosi pewien koszt związany z jego zużyciem. Tym właśnie jest amortyzacja, która przy osiąganiu przychodu z wynajmu mieszkania pozwala właścicielowi nieruchomości rozliczyć koszt uzyskania przychodów. Realne staje się więc nie tylko zmniejszenie stawki podatku, ale również wyzerowanie go.
