Kategoria: Blog

Fot. Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej zakupu

Czy posiadacz nieruchomości może ją sprzedać przed upływem 5 lat od jej nabycia? O czym powinien pamiętać, decydując się na taką transakcję? Gdzie ma obowiązek zgłoszenia sprzedaży nieruchomości? Na te i wiele innych pytań odpowiedź znaleźć można w poniższym wpisie. Wszystkich zainteresowanych tematem już teraz zapraszamy do lektury. Podpowiadamy, jak uniknąć kłopotów z prawem i wywiązać się ze wszystkich obowiązków podatkowych.

Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Wysokość podatku dochodowego od sprzedaży

Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia, osoby fizyczne mają obowiązek rozliczyć się z podatku dochodowego. Wysokość stawki tegoż podatku, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym, wynosi 19 %. Warto podkreślić jednak, że opodatkowaniu nie podlega całkowita kwota transakcji, a jedynie dochód z tejże transakcji. Jak go prawidłowo wyliczyć?

Jak obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości?

Sprzedający nieruchomość najpierw musiał stać się jej właścicielem. Jeśli więc, dla przykładu, nabył nieruchomość za 300 000 zł, a w międzyczasie przeprowadził w danym lokalu remont za 30 00 zł, podwyższył wartość nieruchomości do 330 000 zł. Następnie wystawił nieruchomość na sprzedaż i udało mu się ją sprzedać za 360 000 zł. Kwotą podlegającą opodatkowaniu będzie w tym przypadku kwota 30 000 zł – tyle na transakcji sprzedaży zarobił sprzedający. Łatwo można więc obliczyć, że kwota należnego podatku dochodowego wynosić będzie 5 700 zł.

5 lat podatkowych czy kalendarzowych?

Rozważając sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia, warto pamiętać, że mowa nie o 5 latach kalendarzowych, ale o 5 latach podatkowych. Naliczanie tego okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym zostało zakupione mieszkanie.

Tym samym, chcąc skorzystać ze zwolnienia z opłaty podatku dochodowego, warto poczekać te 5 lat podatkowych. W innym przypadku np. nieruchomość kupiona w czerwcu 2016 roku będzie możliwa do sprzedania bez opodatkowania dopiero w styczniu 2022 roku.

CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda sprzedaż z biurem nieruchomości?

Ulga podatkowa – dla kogo?

Wiadomo już, że w większości przypadków sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia, konieczne jest opłacenie podatku dochodowego. Jak się okazuje jednak – istnieje skuteczny sposób na uniknięcie obowiązku podatkowego. Kto może skorzystać z tzw. ulgi podatkowej? Będą to osoby, które w ciągu 3 lat od dnia sprzedaży nieruchomości wydadzą cały dochód z tej transakcji na nowy cel mieszkaniowy. Tym może być zakup innego mieszkania, spłata hipoteki na innej nieruchomości, nabycie gruntu pod budowę nieruchomości, rozbudowa, nadbudowa czy przebudowa na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części, a nawet zamiana nieruchomości.

Ponadto, od 1 stycznia 2022 roku możliwe staje się zaliczenie jako celu mieszkaniowego również kredytu, który był udzielony na zbywaną nieruchomość (w praktyce tę nieruchomość, której dotyczy podatek).  Według wcześniejszych ustaleń prawnych celem mieszkaniowym mógł być wyłącznie kredyt, który nie dotyczył zbywanej nieruchomości.

Do tego należy pamiętać i o tym, by środki finansowe zostały wydane na własny cel mieszkaniowy. Ulga nie będzie dotyczyć nieruchomości przeznaczonej np. na wynajem. 

Podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z ulgi jest dokładne udokumentowanie całego procesu inwestycyjnego. Do tego inwestor ma także obowiązek zgłoszenia inwestycji w deklaracji rozliczeniowej dotyczącej podatku od dochodów. Istotnym warunkiem dla skorzystania z ulgi podatkowej pozostaje także to, by nieruchomość stanowiła część majątku osobistego inwestora. W przypadku bowiem, gdy będzie częścią działalności gospodarczej – podlegać będzie amortyzacji i zostanie wpisana w ewidencję środków stałych. W takiej sytuacji nie przysługuje zwolnienie z opłaty podatku dochodowego – nawet wówczas, gdyby chciało się sprzedać nieruchomość nawet po upływie 5 lat od jej zakupu.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową?

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia wiązać się będzie z koniecznością powiadomienia o tym właściwego urzędy skarbowego. W takiej sytuacji sprzedający będzie miał możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Aby należycie wywiązać się z obowiązków podatkowych, należy wypełnić formularz PIT-39 i złożyć go w terminie do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po tym, w którym transakcja sprzedaży nieruchomości została sfinalizowana.

Dodatkowo w zeznaniu podatnik powinien wykazać nie tylko kwoty przychodu, kosztów i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, ale i wskazać, które koszty podlegają opodatkowaniu oraz wymienić te, które są zgodnie z prawem zwolnione z opodatkowania. Ponadto bardzo istotne jest to, by w formularzu PIT – 39 wpisać dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki mieszkaniowe jako sprzedający zostały poniesione do dnia złożenia zeznania, czy też planuje je ponieść dopiero w okresie 3 lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym został uzyskany przychód.

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku

Jak wygląda zaś sytuacja opodatkowania nieruchomości odziedziczonej w spadku? Od 1 stycznia 2019 roku 5-letni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub otrzymał prawa majątkowe do nieruchomości. Co ważne – do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości zaliczyć można także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia przed spadkodawcę. Do tego wlicza się również przypadające na podatnika ciężary spadkowe. Ich wysokość jest równoważna wartości zbywanej nieruchomości lub zbywanego do niej prawa i odpowiadać będzie łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Fot. Sprzedaż nieruchomości

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości z biurem nieruchomości?

Rozważając pomysł sprzedaży posiadanej nieruchomości, wcale nie trzeba podejmować się tego wyzwania samodzielnie. Zdecydowanie lepszym pomysłem będzie skorzystanie z usług oferowanych przez dobre biuro nieruchomości. Zanim jednak zdecydujemy się na powierzenie tego zadania agentom z biura nieruchomości, warto wiedzieć, jak wygląda cały proces sprzedaży. Zainteresowanych tym tematem zapraszamy do uważnej lektury poniższej publikacji. Warto!

Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Po pierwsze – spotkanie z agentem nieruchomości

Pierwszym i absolutnie koniecznym etapem związanym z nawiązaniem współpracy z biurem nieruchomości, będzie wstępne spotkanie z agentem. Ten najczęściej pojawia się pod adresem wskazanej nieruchomości, by wstępnie i realnie ją wycenić. Tu warto podkreślić, że nierzadko właściciel jest na tyle związany z daną nieruchomością, że również dość sentymentalnie podchodzi do jej wyceny. Równie często zdarza się więc, że wartość nieruchomości jest zawyżona.

– Rolą dobrego agenta nieruchomości będzie przedstawienie realnej wartości obiektu na obecnym rynku branżowym. Spotkanie z agentem nieruchomości będzie też doskonałą okazją do tego, by omówić szczegółowe warunki współpracy – mówi Marek Kloc, Założyciel serwisu Domla.pl

Podstawą do jej nawiązania będzie umowa, która stanowić będzie dokument określający sposób działania agenta oraz określać będzie również wysokość wynagrodzenia za wykonaną przez agenta pracę.

Podpisanie umowy

Kolejnym krokiem związanym z rozpoczęciem współpracy z agentem nieruchomości, będzie podpisanie umowy na świadczone przez niego usługi. Polecanym i chętnie wybieranym rozwiązaniem będzie skorzystanie z umowy na wyłączność. Decydując się na taką umowę, zyskuje się pewność, że agent w 100% skupi się na promowaniu oferty sprzedaży posiadanej przez nas nieruchomości, a co za tym idzie – będzie można również mówić o dużych szansach na rychłe sfinalizowanie transakcji sprzedaży. Osobom niezdecydowanym na nawiązanie współpracy z agentem nieruchomości podpowiadamy, że on pobiera należne mu wynagrodzenie zazwyczaj dopiero po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości.

Nie ma więc obaw, że będzie trzeba ponieść jeszcze przed sprzedażą większe koszty. Podpisując umowę z agentem nieruchomości, można zdecydować się też na współpracę w ramach umowy otwartej. Ten wariant jednak nie pozwala agentowi na wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej. Wiązać się z tym będzie również niemożność wysokiego promowania ogłoszenia sprzedaży.  W takim przypadku umowa na wyłączność staje się często dużo korzystniejszym rozwiązaniem dedykowanym obu współpracującym stronom.

Home staging i sesja zdjęciowa

Profesjonalnie wykonana sesja zdjęciowa nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż zwiększa powodzenie szybkiego sfinalizowania transakcji nawet aż o 80%! Do tego dochodzi jeszcze fachowe promowanie oferty sprzedaży i można by rzec, że sukces finalizacji sprzedaży jest niemal na wyciągnięcie ręki.

– Zastosowanie home stagingu podczas sesji zdjęciowej pozwoli na wydobycie wszystkich największych walorów nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż. Profesjonalnie wykonane zdjęcia będą skupiały się na pokazaniu przestronności i funkcjonalności lokalu, co z pewnością spotka się z zainteresowaniem szerokiego grona potencjalnych klientów – dodaje Marek Kloc.

Prezentacja nieruchomości

Agent obsługujący daną ofertę sprzedaży nieruchomości, zajmować się będzie także prezentacją lokalu wystawionego na sprzedaż potencjalnym klientom. Co najważniejsze – nie będzie jednak pokazywał nieruchomości każdemu zainteresowanemu. Prezentacji dokona wyłącznie przed tymi osobami, które są realnie zainteresowane daną ofertą. Jak ich wyselekcjonuje? Będzie bazował na jak najlepszym dopasowaniu oferty do wymagań konkretnego klienta. W ten oto sposób agent zaoszczędzi nie tylko swój czas, ale również czas kupującego oraz potencjalnego nabywcy nieruchomości.

CZYTAJ TAKŻE | Sprzedaż mieszkania a amortyzacja i VAT

Rezerwacja nieruchomości

Przygotowanie umowy rezerwacyjnej to kolejny krok obsługi przez agenta nieruchomości wystawionej na sprzedaż. Do przygotowania i podpisania takich dokumentów dochodzi w sytuacji, gdy znajdzie się klient zdecydowany na nabycie nieruchomości oraz gdy ustalona zostanie ostateczna cena na nieruchomość. Rezerwacja stanowi zabezpieczenie obu stron transakcji – zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Nabywca nieruchomości do tego zobowiązany jest wpłacić zadatek, który stanowić będzie swego rodzaju przypieczętowanie decyzji o nabyciu danej nieruchomości. Po podpisaniu umowy i wpłacie zadatku, możliwe staje się przystąpienie do organizacji całej transakcji sprzedażowej. 

Sfinalizowanie transakcji sprzedaży

Jeśli nabywca kupuje nieruchomość na kredyt, wówczas powinien spisać również umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Dokument ten będzie niezbędny do okazania w banku kupującego. Warto dodać, że z każdym dobrym biurem nieruchomości współpracuje również doświadczony prawnik, który pomaga w przygotowaniu umowy przedwstępnej. Następnie zadanie organizacji wszystkich niezbędnych dokumentów do umowy spoczywa już na agencie nieruchomości oraz doradcy kredytowym.

Nieco prostsza procedura obowiązuje zaś wówczas, gdy nabywca nieruchomości płaci za zakup gotówką. Wówczas agent wraz ze sprzedawcą organizują wszelkie dokumenty niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego. Następnie pozostaje już tylko umówić się na spotkanie w kancelarii notarialnej, by podpisać akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Na tym samym etapie następuje również rozliczenie pomiędzy sprzedającym a agentem nieruchomości.

Fot. Zgłoszenie nieruchomości

Gdzie należy zgłosić nabycie nieruchomości i co się z tym wiąże?

Zakup nieruchomości to dla ogromnej liczby inwestorów wciąż niemal jak spełnienie największego marzenia. Warto jednak pamiętać o tym, że podpisanie umowy kupna – sprzedaży czy aktu notarialnego będzie dopiero początkiem dość długiej listy formalności. Jakie jeszcze czynności wiązać się będą z procedurą zakupu własnego “M”? O tym szczegółowo informujemy w poniższej publikacji. Polecamy lekturę zainteresowanym.

Szukasz pomocy – chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Zgłoszenie nieruchomości we właściwym urzędzie

Zakup nieruchomości należy zgłosić w ciągu 14 dni od transakcji do odpowiedniego urzędu. Aby dopełnić formalności w tym zakresie, należy wypełnić wniosek na formularzu IN-1 oraz złożyć go w urzędzie miasta lub gminy. Szczególnie ważne jest wypełnienie właściwego wniosku, ponieważ w przypadku niedopatrzenia, nieprawidłowo złożony wniosek lub wypełniony ten niewłaściwy, traktuje się jako brak zgłoszenia. To zaś grozić będzie odpowiedzialnością karno – skarbową nabywcy. W dobie pandemii jednak, zamiast udać się do urzędu osobiście, należy umówić wizytę telefonicznie. Osoby posiadające profil na portalu ePuap z powodzeniem będą mogły zaś wypełnić wniosek o nabyciu nieruchomości przez internet i złożyć go do właściwego urzędu elektronicznie.

Dopełnienie formalności w tym zakresie pozwoli urzędowi obliczyć wysokość podatku od nieruchomości, który będzie następnie opłacany przez właściciela tejże nieruchomości. Do tego zgłoszenie nabycia nieruchomości w urzędzie miasta lub gminy będzie wiązać się z możliwością złożenia wniosku o meldunek. To, czy nowy właściciel zdecyduje się na meldunek stały, czy tymczasowy, to już jego indywidualna decyzja. Po złożeniu takiego wniosku w urzędzie adekwatnym do miejsca zamieszkania, informacja zostanie odesłana do urzędu właściwego poprzedniemu miejscu zamieszkania.

Dodatkowo nabywca nieruchomości musi pamiętać również o konieczności zgłoszenia nabycia do właściwego urzędu skarbowego. W momencie, gdy formalność nie zostanie dopełniona, istnieje ryzyko naruszenia przepisów Kodeksu karnego skarbowego. Stosownie do przepisów tegoż kodeksu można mówić o otrzymaniu kary grzywny w wysokości do 720 stawek dziennych, a nawet karze pozbawienia wolności lub obu karom jednocześnie.

Obowiązek zgłoszenia zakupu nieruchomości do urzędu skarbowego dotyczy także transakcji zakupu nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Tutaj dodatkowo dochodzi konieczność opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku PCC). Opłaty za ustanowienie hipoteki kaucyjnej nie są wysokie, licząc zaledwie 19 zł. Z kolei za utworzenie hipoteki zwykłej – wynosić będą 0,1% jej wartości. Gdzie znaleźć informacje na temat rodzaju opłaty? Te zazwyczaj znajdują się w umowie o przyznaniu kredytu na zakup mieszkania, podpisanej z bankiem. Nowy właściciel nieruchomości ma na zgłoszenie do urzędu skarbowego faktu nabycia nieruchomości również 14 dni, analogicznie jak w przypadku zgłoszenia do urzędu miasta lub gminy.

Zgłoszenie nieruchomości – informacja dla administracji

Obowiązkiem nowego właściciela nieruchomości jest również zgłoszenie jej do administracji zarządzającej budynkiem wielorodzinnym lub zarządcy. Jak szybko należy dokonać takiego zgłoszenia? Nie ma obowiązku robić tego do momentu, dopóki nie odbierze się kluczy od mieszkania oraz nie podpisze protokołu zdawczo – odbiorczego. To na tym właśnie dokumencie znaleźć będzie można wszelkie numery oraz stany liczników interesujące nowego właściciela. Warto podkreślić, że koszty wszelkich mediów przechodzą na konto nowego nabywcy w momencie, gdy ten faktycznie przejmuje mieszkanie. Do tego należy pamiętać, że administrator lub zarządca budynku będzie wymagał od nowego właściciela nieruchomości aktu notarialnego oraz protokołu zdawczo – odbiorczego.

Dopiero na podstawie tych dokumentów będzie mógł wpisać daną osobę na listę członków wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Administracje w dobie pandemii również pracują nieco inaczej i zazwyczaj nie obsługują nieumówionych klientów. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem będzie wcześniejsze umówienie się na konkretny termin na spotkanie. Kompletne dokonanie zgłoszenia nabycia nieruchomości sprawi, że wszelkie opłaty administracyjne i za media zostaną przeniesione na nowego właściciela.

CZYTAJ TAKŻE | Zamiana nieruchomości na inną. Jak prawo reguluje taką transakcję?

Umowy z dostawcami mediów

Nowy właściciel nieruchomości nie musi martwić się o podpisywanie umów z dostawcą wody czy ogrzewania z sieci miejskiej. Tymi sprawami zajmują się automatycznie administratorzy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. W interesie jednak nabywcy nieruchomości leży, by podpisać umowę z dostawcami prądu i gazu, o ile gaz jest w danym budynku. Może być tak, że podpisanie nowej umowy nie będzie konieczne. Stanie się tak w momencie, gdy w protokole umieszczona jest informacja o wypowiedzeniu umowy z dostawcą prądu i gazu przez zdających mieszkanie.

Jeśli takiego zapisu w protokole nie będzie, wówczas należałoby pamiętać o podpisaniu nowej umowy. Ta bazować będzie na danych uzyskanych z aktu notarialnego oraz protokołu zdawczo – odbiorczego. Będąc nowym właścicielem nieruchomości, można wybrać m.in. interesujące nas taryfy, a wszystko wypełnić i wysłać drogą elektroniczną. Zaoszczędzi się w ten sposób naprawdę dużo czasu, a do tego zadba się również o własne bezpieczeństwo w czasach epidemii.

Fot. Sprzedaż mieszkania a amortyzacja i VAT

Sprzedaż mieszkania a amortyzacja i VAT

W wyniku podpisanej 16 listopada 2021 roku przez prezydenta ustawy o zmianach podatkowych, od 1 stycznia 2022 roku weszły w życie nowe przepisy m.in. dotyczące zakazu amortyzowania lokali mieszkalnych. Warto wiedzieć, których lokali mieszkalnych te zmiany dotyczą oraz w jakim stopniu ograniczenie to będzie funkcjonowało w praktyce. Z pewnością dobrze też odnieść się do tego, jak przepisy związane z amortyzacją wyglądały jeszcze przed wdrożeniem zmian związanych z Polskim Ładem.

Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Amortyzacja mieszkania przed Polskim Ładem

Przed wprowadzeniem aktualnie obowiązujących w Polsce zmian podatkowych, możliwe było zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Nic dziwnego, że w ramach tych przepisów, tak wielu inwestorów korzystało z dogodnych rozwiązań podatkowych. Co mogli zyskać przedsiębiorcy, decydujący się na zakup i amortyzację mieszkania? Przede wszystkim korzystali z amortyzacji, czyli stopniowego wrzucania w koszty firmowe wartości początkowej zakupionego lokalu.

Korzyści były spore, ponieważ mogli skorzystać później także z niższych opłat ponoszonych na poczet podatku dochodowego. Czy takie rozwiązania to jednak już przeszłość? Dobrą wiadomością będzie z pewnością to, że zanim zmiany wejdą całkowicie w życie, jeszcze do końca 2022 roku będzie można skorzystać z przejściowego przepisu prawa do amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Co warto wiedzieć o regulacjach obowiązujących do końca 2002 roku?

Amortyzacja do końca 2022 roku

Według zapisów uwzględnionych w ustawie, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych oraz prawnych.

Przywilej ten obowiązuje jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 roku i dotyczyć będzie takich środków jak budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wszystkie z wymienionych praw powinny jednak być nabyte lub wytworzone obowiązkowo przed dniem 1 stycznia 2022 roku.

CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?

Amortyzacja także części nieruchomości

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w prywatnym mieszkaniu lub domu z powodzeniem może do kosztów amortyzacji zaliczyć także część powierzchni takiego lokalu. Co więcej – dysponuje prawem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nie tylko kosztów bezpośrednio związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej takich jak zakup towarów, telefony, paliwo, ale może również odliczyć koszty pośrednie.

Te ostatnie związane będą z kosztami utrzymania i eksploatacji mieszkania. Tego rodzaju wydatki stanowić będą koszty uzyskania przychodu liczone proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanego dla celów działalności gospodarczej.

Sprzedaż amortyzowanego mieszkania

O czym powinny wiedzieć osoby zainteresowane sprzedażą nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej?

– Takie osoby obowiązują zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT. To zasady właściwe dla nieruchomości prywatnych. Warto podkreślić, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie będzie stanowić dochodu z tejże działalności – mówi Marek Kloc, Założyciel Domla.pl

Będzie zaliczana do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, tym samym dotyczyć jej będą zasady właściwe dla nieruchomości prywatnych. Tym samym, opodatkowaniu podlega jedynie zbycie nieruchomości, które zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda licytacja komornicza?

Wynajem amortyzowanego mieszkania

Zyski uzyskiwane przez właściciela mieszkania są przychodem – podobnie jak każdy inny przychód uzyskany z prowadzonej działalności. Jeśli jednak będzie chciało się wynająć mieszkanie osobie prywatnej, a ta w ten sposób będzie realizowała własne potrzeby mieszkaniowe, nie będzie trzeba płacić podatku VAT. Jeśli zaś lokal miałby być wykorzystywany w innym celu – np. na potrzeby firmowe, wówczas na fakturze za wynajem trzeba będzie uwzględnić stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Opodatkowanie w tej formie może jednak okazać się korzyścią. Będzie nią wówczas, gdy pozwoli skorzystać z opcji odliczenia VAT-u w związku z dostosowaniem lokalu do prowadzenia działalności. Tu mowa o takich czynnościach jak wydatki poniesione na remont, modernizację czy zakup niezbędnego wyposażenia w obiekcie. Możliwości skorzystania z odliczenia podatku VAT nie ma wówczas, gdy lokal jest wynajmowany z opcją zwolnienia z podatku VAT.

Warto wiedzieć, że amortyzacja jest procesem, którego istotą jest rozłożone w czasie zmniejszenie wartości lokalu. Według prawa podatkowego zaś każdy właściciel mieszkania ponosi pewien koszt związany z jego zużyciem. Tym właśnie jest amortyzacja, która przy osiąganiu przychodu z wynajmu mieszkania pozwala właścicielowi nieruchomości rozliczyć koszt uzyskania przychodów. Realne staje się więc nie tylko zmniejszenie stawki podatku, ale również wyzerowanie go.

Fot. Niepełnosprawność a własne mieszkanie

Zmiana warunków mieszkaniowych dla osoby niepełnosprawnej. Czy w Polsce prawo reguluje usprawnienia dla niepełnosprawnych w budynkach wielorodzinnych?

Odpowiednie dostosowanie budynków wielorodzinnych do potrzeb i możliwości osób niepełnosprawnych jest kwestią niezwykle ważną dla zapewnienia tym osobom niekłopotliwego, wygodnego dotarcia do lokali mieszkalnych. Czy jednak istnieją odpowiednie regulacje prawne, które zapewniać będą dostęp do stosowanych usprawnień dla osób dotkniętych różnego rodzaju niepełnosprawnościami? Okazuje się, że takie regulacje są obecne w polskim prawie. Poznajmy je zatem bliżej.

Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Podstawa prawna

Szczegółowe przepisy regulujące dostosowanie budynków do potrzeb osób niepełnosprawnych znaleźć można w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Dokument ten został przyjęty 12 kwietnia 2002 roku i dotyczy głównie warunków technicznych, które należy spełnić, by nie tylko budynki odpowiadały potrzebom osób niepełnosprawnych, ale również by usytuowanie tych obiektów było możliwie optymalne. 

Które z regulacji zalicza się do najważniejszych? Szczegółowy przegląd przepisów prawnych przedstawiamy w dalszej części naszej publikacji. Zainteresowanych tematem zapraszamy do uważnej lektury.

Wejścia do budynków wielorodzinnych

Mając na uwadze specjalne potrzeby osób niepełnosprawnych, należy zadbać o to, by do budynków wielorodzinnych zamieszkanych zbiorowo lub obiektów użyteczności publicznej prowadziły odpowiednio szerokie, utwardzone dojścia. Według przepisów mowa o minimalnej szerokości 1,5 m, przy czym co najmniej jedno z wejść powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dojście do całego budynku lub tych części, z których osoby te mogą korzystać. 

Warto podkreślić, że omawiana regulacja prawna nie będzie dotyczyć budynków na terenach zamkniętych oraz budynków w zakładach karnych czy aresztach śledczych. Dodatkowo duże znaczenie będą miały również wymiary drzwi wewnętrznych, których szerokość w świetle ościeżnicy nie powinna być mniejsza niż 0,9 m, a wysokość ma być co najmniej na poziomie 2 m. W przypadku zastosowania zaś drzwi zewnętrznych dwuskrzydłowych, szerokość skrzydła głównego nie może być mniejsza niż 0,9 m. 

Wszystko z myślą o tym, by osoby niepełnosprawne nie miały najmniejszych problemów z sukcesywnym dostaniem się do wnętrza obiektów mieszkalnych lub użytkowych. Dodatkowo warto podkreślić, że położenie drzwi wejściowych do budynku wielorodzinnego, jak i kształt oraz wymiary pomieszczeń wejściowych, umożliwiać powinny stworzenie dogodnych warunków ruchu osobom niepełnosprawnym.

Miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych

Podczas procesu zagospodarowania działki budowlanej zgodnie z jej przeznaczeniem i sposobem zabudowy, nie można zapomnieć o stworzeniu miejsc postojowych dla samochodów niepełnosprawnych użytkowników stałych i przebywających okresowo pod danym adresem. Co więcej – przepisy prawa dokładnie określają, że miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 5 m od okien budynku mieszkalnego wielorodzinnego. 

Co więcej – miejsca te wymagać będą odpowiedniego oznakowania, a ich wymiary nie mogą być przypadkowe. Prawo określa, że stanowiska postojowe dla aut osobowych użytkowanych przez osoby niepełnosprawne powinny mieć co najmniej 3,6 m szerokości oraz 5 m długości. Wartości te zwiększają się wówczas, gdy owa o usytuowaniu takiego miejsca postojowego wzdłuż jezdni. Wówczas minimalne wymiary to 6 m długości oraz 3,6 m szerokości.

Inne udogodnienia dla osób niepełnosprawnych

Osobom niepełnosprawnym zamieszkującym budynki wielorodzinne przysługuje prawo do korzystania z łatwo dostępnych miejsc do gromadzenia odpadów. Do tego przewiduje się także dostęp do placów zabaw czy miejsc rekreacyjnych wybudowanych na terenie przynajmniej w 30% biologicznie czynnym. Do tego wszelkie bramy i furtki zamontowane na terenie działki nie powinny otwierać się na zewnątrz oraz nie powinny być wyposażone w progi utrudniające wjazd osobom niepełnosprawnym poruszającym się na wózku inwalidzkim.

CZYTAJ TAKŻE | Spadek i dziedziczenie nieruchomości

Ogromna rola pochylni i im podobnych

W wielorodzinnych budynkach mieszkalnych niewyposażonych w dźwigi, osoby niepełnosprawne powinny mieć dostęp do pochylni lub innych urządzeń technicznych, które będą umożliwiać wygodne dostanie się do mieszkań położonych na parterze. Jest to o tyle ważne, by osoby niepełnosprawne poruszające się na wózku inwalidzkim mogły bez najmniejszego problemu dostać się na kondygnację z pomieszczeniami użytkowymi, z których muszą korzystać. 

Dodatkowo pochylnie dedykowane osobom niepełnosprawnym powinny charakteryzować się odpowiednimi wymiarami. Według prawa powinny mieć szerokość płaszczyzny ruchu 1,2 m, krawężniki o wysokości minimum 0,07 m i obustronne poręcze z odstępami między nimi w granicach 1 – 1,1 m. To nie wszystko: długość poziomej płaszczyzny ruchu na początku i na końcu pochylni wynosić powinna co najmniej 1,5 m. 

Regulacja prawna dotycząca pochylni nie będzie jednak obowiązywać w budynkach koszarowych, zakładach karnych, aresztach śledczych, schroniskach dla nieletnich oraz zakładach poprawczych.

Warto też wiedzieć, że w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych oraz budynkach użyteczności publicznej wyposażonych w dźwigi, koniecznie należy zapewnić dostęp, a następnie dojazd na wszelkie kondygnacje osobom niepełnosprawnym. 

Istnieje także możliwość wbudowania lub przybudowania szybu dźwigowego do istniejącego budynku – należy jednak pamiętać o tym, by usytuować drzwi przystankowe na poziomie spocznika międzypiętrowego.

Fot. Zamiana nieruchomości

Zamiana nieruchomości na inną. Jak prawo reguluje taką transakcję? 

Pomysł zamiany nieruchomości na inną pojawia się najczęściej w głowie tych osób, które chciałyby zamienić nieruchomości bez konieczności dokonywania jakichkolwiek opłat. Jak jednak ta sytuacja przedstawia się w świetle prawa obowiązującego w Polsce? Jakie regulacje prawne obowiązywać będą osoby, które dokonują zamiany nieruchomości? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania prezentujemy w poniższym wpisie. 

Szukasz pomocy – chcesz zamienić lub sprzedać nieruchomość? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Umowa zamiany – co właściwie oznacza?

Za umowę zamiany nieruchomości rozumie się taką umowę, w której dochodzi do przeniesienia między dwiema stronami własności rzeczy w zamian za przeniesienie własności innej rzeczy. Działając w rozumieniu tej definicji, przedstawionej w art. 603 kodeksu cywilnego, z powodzeniem można zamienić nieruchomość na inną jeśli jest się właścicielem tejże nieruchomości lub posiada się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. 

Jednocześnie warto podkreślić, że umowa zamiany, w porównaniu do umów innego rodzaju, wymagać będzie zachowania formy aktu notarialnego. Jeśli więc interesuje nas zamiana nieruchomości na inną i chcemy, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem – należy umówić się na spotkanie u notariusza, by tam sporządzić odpowiednie pismo. Od jakich czynników zaś zależeć będzie wysokość kosztów notarialnych? 

Taksa notarialna uzależniona będzie od wartości rynkowej mieszkania – w praktyce zaś będzie odliczana od wartości droższego lokalu mieszkalnego.

Czy w praktyce obserwuje się wyłącznie zamianę nieruchomości o tej samej wartości? O tym piszemy w dalszej części publikacji.

Zamiana nieruchomości zamianie nierówna

Omawiając temat zamiany nieruchomości na inną, warto wiedzieć, że nie zawsze zamienia się rzeczy o tej samej wartości. Jeśli się tak dzieje – najważniejszą kwestią będzie wzajemne wydanie rzeczy między dwiema stronami transakcji. Zdarzają się jednak i takie sytuacje, w których zamienia się lokalami o różnej wartości. Wówczas w wielu przypadkach ustala się wysokość dopłaty, ale kwestię ewentualnych dopłat pozostawia się dwóm stronom umowy.

Warto też podkreślić, że zamiana posiadanej nieruchomości na inną przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiązać się będzie z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podstawę opodatkowania stanowić będzie jednak nie cała wartość zamienianej nieruchomości, a różnica wartości rynkowych nieruchomości poddawanych zamianie.

CZYTAJ TAKŻE | Spadek i dziedziczenie nieruchomości. Czym są?

Zapłata podatku – kiedy obowiązuje?

Zamiana nieruchomości wiązać się będzie z koniecznością zapłaty podatku w sytuacji, gdy podatnik wymieni posiadaną nieruchomość na inną przed upływem 5 lat od jej nabycia. Wówczas, według przepisów polskiego prawa, będzie zobowiązany do zapłaty podatku tak, jakby nieruchomość przeznaczoną na zamianę po prostu sprzedał. 

Wysokość podatku PCC wynosić będzie wtedy 2%. Co więcej – według przepisów bez znaczenia będzie także to, że wartość wymienianych nieruchomości byłaby równa. Zamiana nieruchomości bowiem według przepisów będzie stanowiła odpłatne zbycie nieruchomości.

W jakich sytuacjach zaś podatnikowi przysługiwać będzie zwolnienie z podatku od osób fizycznych? Będzie tak wówczas, gdy między nabyciem nieruchomości a jej zbyciem upłynie więcej niż 5 lat. Warto jednak wiedzieć, że jedynym sposobem na uniknięcie zapłaty podatku przed upływem 5 lat będzie przeznaczenie przychodu ze zbywanej nieruchomości na zaspokojenie indywidualnych celów mieszkaniowych. 

O wszelkiego rodzaju zwolnienia z podatku, przysługujące w konkretnej sytuacji danemu podatnikowi, najlepiej jest pytać dobrego doradcę podatkowego. Tylko wysokiej klasy specjalista z branży będzie dysponował wiedzą na odpowiednio wysokim poziomie merytorycznym.

Zamiana nieruchomości z kredytem

Omawiając możliwości zamiany nieruchomości na inną, warto podjąć też wątek zamiany mieszkania z kredytem hipotecznym, szczególnie zaciągniętym w obcej walucie. Czy taka opcja jest w ogóle możliwa? Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest możliwa, ponieważ będzie związana z obowiązkiem spłaty istniejącego zadłużenia. 

W takim przypadku więc można skorzystać z przeniesienia kredytu na inną nieruchomość – podczas zamiany mieszkań. Warto podkreślić, że według polskiego prawa nie ma żadnych przeciwwskazań, by dokonać takiej zamiany. Będzie ona z pewnością korzystna głównie dla tych osób, które w przeszłości zaciągnęły kredyt na niekorzystnych dla nich aktualnie warunkach.

CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?

Zamiana mieszkania komunalnego – kiedy możliwa?

Osoby zamieszkujące mieszkanie komunalne, które chciałyby dokonać zamiany nieruchomości, muszą pamiętać o tym, że prawo dopuszcza wyłącznie zamianę na inne mieszkanie komunalne. Co więcej – zainteresowani muszą sami znaleźć osobę, która byłaby taką zamianą zainteresowana. 

Do tego obie ze stron ewentualnej zamiany powinny uzyskać zgodę właścicieli lokalu. W przypadku mieszkań komunalnych, będą to gminy na których terenie dane nieruchomości się znajdują.

Warunki zamiany mieszkania lokatorskiego

O zgodę, podobnie jak w przypadku mieszkań komunalnych, wystąpić powinny także osoby zamieszkujące mieszkania lokatorskie. Z tą różnicą, że tutaj zgodę na zamianę nieruchomości wydać powinny spółdzielnie będące właścicielami obu nieruchomości przeznaczonych na zamianę.

Kiedy zamiana nieruchomości może być korzystna?

Umowa zamiany nieruchomości może okazać się wyjątkowo korzystnym rozwiązaniem wówczas, gdy porównuje się opcję zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Wśród inwestorów znaleźć można mnóstwo osób zainteresowanych oszczędnościami związanymi z uiszczaniem comiesięcznych opłat.

Motywacją do ponoszenia zdecydowanie mniejszych kosztów utrzymania nieruchomości będzie zamiana jej na mniejszą. Praktyka ta szczególnie sprawdzi się u osób starszych lub osób, u których z różnych powodów znacznie pogorszyły się możliwości finansowe. 

Fot. Sprzedaż nieruchomości

Wdowieństwo a wspólna nieruchomość ze zmarłym małżonkiem. Kroki, które trzeba podjąć?

Wspólnota majątkowa w małżeństwie to dla wielu osób pozostających w formalnych związkach niemal oczywistość. Warto jednak wiedzieć jak przedstawiać się będzie sprawa wspólnej nieruchomości po śmierci jednego z małżonków. Jakimi możliwościami dysponować będzie osoba żyjąca? Jakie kroki powinny podjąć osoby we wdowieństwie, by móc skorzystać ze wszystkich należnym im praw? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania znaleźć można w poniższym wpisie. Zapraszamy do lektury!

Szukasz pomocy – chcesz sprzedać nieruchomość? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Przywileje dla małżeństw

Małżeństwo w Polsce ma status związku znajdującego się pod szczególną ochroną prawa i wiązać się będzie z dostępem do licznych przywilejów. W dużej mierze przywileje te dotyczyć będą prawa spadkowego, w którym to właśnie żyjącemu małżonkowi przypadać będzie zazwyczaj największy udział w spadku. 

Warto jednak odpowiednio wcześniej wiedzieć, jak wygląda dziedziczenie majątku po śmierci małżonka – także wówczas, gdy jednym z najważniejszych elementów spadku pozostaje wspólna nieruchomość.

Dziedziczenie mieszkania po małżonku

W większości przypadków po śmierci małżonka mamy do czynienia z dziedziczeniem ustawowym. Taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy zmarły nie pozostawił testamentu lub wszystkie z osób wskazanych w testamencie nie przyjęły spadku. Wówczas według prawa priorytetem jest hierarchia dziedziczenia – spadkobiercami w pierwszej kolejności będą właśnie żyjący małżonek oraz dzieci zmarłego. Jeśli w małżeństwie są dzieci, to każda z osób uprawnionych będzie dysponowała prawem do równej części masy spadkowej. 

W jednym przypadku wysokość spadku dla żyjącego małżonka nie może być mniejsza niż ¼ spadku – dzieje się tak wówczas, gdy do spadku uprawnionych jest więcej niż troje dzieci. Podkreślić należy jednak, że do spadku uprawnione będą wszystkie dzieci zmarłego – również te spoza małżeństwa.

Co zaś z podziałem spadku wówczas, gdy małżeństwo było bezdzietne? Wówczas do spadku oprócz małżonka powołani będą także rodzice spadkodawcy. Podział spadku nie będzie jednak równy. Żyjący małżonek otrzyma bowiem ½ spadku, każdemu z rodziców przypadnie zaś po ¼ spadku. W sytuacji zaś, gdy jedno z rodziców nie żyje, to ich udział przypadać będzie w równych częściach rodzeństwu zmarłego.

Dziedziczenie a majątek wspólny w małżeństwie

Równy udział w spadku małżonków i dzieci nie będzie równoznaczny jednak z tym, że spadkobiercy stają się właścicielami równych części mieszkania. Dlaczego tak się dzieje? W przypadku wspólności majątkowej małżonków każdy z nich będzie dysponował równym prawem do majątku wspólnego. W tej sytuacji więc po śmierci jednego z nich żyjący małżonek automatycznie staje się właścicielem połowy tego majątku, czyli zachowa własny udział w majątku wspólnym w wysokości ½. 

Dziedziczeniu ustawowemu podlegać będzie udział przypadający zmarłemu małżonkowi, również w wymiarze ½. Przy tym wszystkim ważne jest jednak założenie, że udziały małżonków w majątku wspólnym były równe.

CZYTAJ TAKŻE | Rozwód a podział majątku

Sprzedaż mieszkania po śmierci współmałżonka

Z pewnością wiele osób pozostających we wdowieństwie zastanawia się, czy i na jakich zasadach możliwa jest sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po zmarłym współmałżonku. Okazuje się, że taka transakcja jest jak najbardziej możliwa – i to w każdym momencie spadku. Pamiętać należy jednak o tym, że w niektórych przypadkach konieczne będzie uiszczenie podatku dochodowego po sprzedaży nieruchomości. 

Do 1 stycznia 2019 podatek ten obowiązywał w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu 5 lat kalendarzowych liczonych od końca roku, w którym nabyło się spadek. Po tej dacie weszły w życie nowe przepisy i według nich 5-letni okres, w którym istnieje obowiązek odprowadzenia podatku od sprzedaży nieruchomości, liczony jest nie od chwili nabycia spadku, lecz od momentu wybudowania tej nieruchomości przez spadkodawcę. 

To z pewnością doskonała wiadomość dla wszystkich spadkobierców, którzy chcieliby szybko i intratnie zbyć otrzymaną w spadku nieruchomość. Sytuacja okaże się jednak bardziej skomplikowana wówczas, gdy jedno z dzieci nie zgodzi się na sprzedaż nieruchomości. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie działu spadku (jeśli fizyczny podział nieruchomości nie jest możliwy) lub wnioskowanie o przyznanie prawa własności nieruchomości jednemu ze spadkobierców. W ostatnio opisanym przypadku zaś konieczne będzie także zobowiązanie do spłaty dzieciom przynależnej im części wartości danej nieruchomości.

Nieruchomość w spadku to obowiązek

Nierzadko otrzymanie nieruchomości w spadku będzie dopiero początkiem długiej i nieraz bardzo kosztownej drogi do pełni uzyskania pełnych uprawnień do rozporządzania daną nieruchomością. Warto pamiętać, by zawsze pilnować własnych interesów i nie zwlekać w podejmowaniu czynności, które mogłyby doprowadzić do nałożenia na spadkobiercę niemałej grzywny lub powstania zadłużenia podatkowego. 

Zupełnie niezależnie od tego zaś, komu przypada nieruchomość w spadku, należy pamiętać o bezwzględnej konieczności uregulowania stanu prawnego tejże nieruchomości w księdze wieczystej. Dodatkowo nie można zapomnieć także o zgłoszeniu spadku do urzędu skarbowego oraz o uiszczeniu podatku od spadków, oraz ewentualnego podatku od sprzedaży.

Fot. Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości przez niepełnoletniego właściciela. Czy to możliwe?

Szukasz pomocy – chcesz sprzedać nieruchomość? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Właścicielem nieruchomości w świetle polskiego prawa może być każda osoba – niezależnie od tego, w jakim jest wieku. Zgodnie z tym stwierdzeniem lokal może należeć także do osoby małoletniej. Czy jednak niepełnoletni może sprzedać mieszkanie? Czy prawo obowiązujące w Polsce dopuszcza taką możliwość? A jeśli tak, to na jakich zasadach? Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania znaleźć można w poniższym wpisie. Zainteresowanych tematem zapraszamy do uważnej lektury naszej publikacji!

Nieletni właścicielem nieruchomości

W jaki sposób osoba niepełnoletnia, czyli taka, która nie ukończyła 18 lat, może stać się właścicielem mieszkania? Dzieje się tak wówczas, gdy np. otrzyma nieruchomość w darowiźnie lub spadku. Warto podkreślić, że osoba małoletnia posiada zdolność prawną, dzięki czemu może być podmiotem praw i obowiązków. 

Na mocy posiadanej zdolności prawnej zaś może być właścicielem nieruchomości – okazuje się więc, nie jest trudno mieć na własność nieruchomość nawet wówczas, gdy w świetle polskiego prawa nie jest się osobą dorosłą. Nie oznacza to jednak, że osoba niepełnoletnia dysponować będzie zdolnością do czynności prawnych. Tę uzyskać można dopiero wraz z ukończeniem 18 roku życia. 

Czy więc niepełnoletni właściciel może sprzedać posiadaną nieruchomość? O tym piszemy w dalszej części naszej publikacji.

Zarządzanie majątkiem osoby niepełnoletniej

Osoba, która nie ukończyła 18 roku, nie może zarządzać własnym majątkiem. Tym samym, jeśli jest właścicielem nieruchomości, nie będzie miała zdolności do czynności prawnych i nie będzie mogła samodzielnie podjąć decyzji o sprzedaży posiadanej nieruchomości. Warto zaznaczyć, że zarządzanie własnym majątkiem według prawa nabywa się dopiero po uzyskaniu pełnoletności. 

Zgodnie z kodeksem cywilnym zaś do tego czasu majątkiem dziecka zarządzać mogą jego rodzice lub przedstawiciele ustawowi. Jak to się ma do możliwości sprzedaży nieruchomości, której właścicielem jest osoba małoletnia?

CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda licytacja komornicza i kiedy następuje?

Niezbędna zgoda sądu

Aby można było mówić o sprzedaży nieruchomości, której właścicielem jest osoba małoletnia, konieczne jest uzyskanie zgody sądu rodzinnego. Sprzedaż obiektu bowiem zaliczana będzie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Z uwagi na to, że sprzedaż nieruchomości jest transakcją wartościową i wymaga odpowiedniego dokumentu prawnego (aktu notarialnego), jest to czynność wykraczająca poza zakres zwykłego zarządu majątkiem. O czym należy więc pamiętać, by uzyskać zgodę sądu na sprzedaż nieruchomości posiadanej przez osobę niepełnoletnią? 

Rodzice lub przedstawiciele ustawowi dziecka powinni złożyć wniosek we właściwym dla miejsca zamieszkania małoletniego sądzie rejonowym, w wydziale rodzinnym i nieletnich. Dodatkowo nie można zapomnieć i o tym, by we wniosku przedstawić opis czynności ze wskazaniem nieruchomości, której wniosek ten dotyczy. Do tego należy podać wartość nieruchomości oraz wskazać dane kupującego, jeśli taki już jest. Pamiętać trzeba również o właściwym uzasadnieniu takiego wniosku – przekonująca i mądra argumentacja może mieć ogromne znaczenie dla pozytywnej decyzji sądu zezwalającej na sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią. 

Ważnym argumentem potwierdzającym konieczność dokonania takiej transakcji będzie z pewnością dobro i interes osoby niepełnoletniej. Do tego do wniosku dołączyć należy też takie dokumenty jak odpis aktu urodzenia małoletniego, odpis umowy darowizny lub postanowienia o nabyciu spadku. Dodatkowo konieczne będzie także załączenie odpisu księgi wieczystej nieruchomości oraz potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej.

Przebieg postępowania sądowego

Jak przebiega zaś samo postępowanie sądowe w przypadku sprawy o umożliwienie sprzedaży nieruchomości przez niepełnoletniego właściciela? Sąd może wyznaczyć rozprawę, w której przesłucha rodziców osoby małoletniej, czyli wnioskodawców. Warto wiedzieć jednak, że odpowiedni wniosek do sądu może złożyć nawet jeden z rodziców – nie ma obowiązku, by zrobili to oboje. W sytuacji, gdy wniosek zostanie złożony przez jedną osobę – wówczas drugi z rodziców staje się uczestnikiem postępowania. Dodatkowo sąd może postanowić także o przesłuchaniu osoby małoletniej. Tak dzieje się wówczas, gdy sytuacja jest w pełni uzasadniona oraz rozwój umysłowy, stan zdrowia oraz stopień dojrzałości osoby niepełnoletniej na to pozwalają. Sąd wydaje postanowienie po rozpoznaniu wniosków i dowodów w sprawie. 

Kiedy zaś sprzedaż nieruchomości może w końcu dojść do skutku? Stanie się tak wówczas, gdy postanowienie sądu się uprawomocni. Prawomocne postanowienie sądowe będzie dokumentem niezbędnym do przedstawienia u notariusza w sytuacji, gdy dojdzie do sporządzania umowy sprzedaży nieruchomości, której właścicielem jest osoba małoletnia.

Słowem podsumowania

Sprzedaż nieruchomości będącej własnością osoby niepełnoletniej nie jest w Polsce niemożliwe. Wystarczy znać przepisy prawa obowiązujące w Polsce i dobrze przygotować się do przeprowadzenia całej transakcji. Z pewnością też warto skonsultować się z osobami, które z sukcesem dokonały sprzedaży obiektu należącego do osoby małoletniej. Nawiązanie współpracy z dobrym prawnikiem również może okazać się nieocenione.

Fot. Rozwód a sprzedaż nieruchomości

Rozwód a podział majątku. Jak zrobić to odpowiednio?

Podział majątku wspólnego małżonków zalicza się do jednych z najtrudniejszych spraw związanych z przebiegiem postępowania rozwodowego. Warto podkreślić, że tego rodzaju sprawy są nie tylko wyjątkowo skomplikowane pod względem prawnym, ale również i praktycznym. Bardzo rzadko zdarza się tak, że podział majątku przy rozwodzie przebiega polubownie, przy ogólnej zgodzie obu stron. Co warto wiedzieć o sposobach podziału majątku? Zainteresowanych tym tematem zapraszamy do lektury naszego wpisu.

Szukasz pomocy – jesteś w trakcie rozwodu i chcesz sprzedać nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Rozwód a podział majątku wspólnego

Choć w polskim prawie nie ma konieczności podziału majątku wspólnego po rozwodzie, to mnóstwo osób decyduje się właśnie na taki krok. Podział majątku po zakończonej sprawie rozwodowej bowiem dla wielu osób wiązać się będzie z definitywnym rozstaniem z drugą osobą, także z podziałem tego, co wspólnie zdobyli podczas trwania związku małżeńskiego. Jakiego rodzaju rzeczy zalicza się do wspólnego majątku małżeńskiego? Nie jest to regułą, ale najczęściej majątek ten tworzą dom, mieszkanie, samochód, jak również liczne elementy wyposażenia mieszkania. Jak więc sprawnie przeprowadzić podział majątku? Czym on właściwie jest? 

Jego istotą jest dokonanie takiego podziału, by określone składniki zaliczane do tegoż majątku stały się własnością jednego z małżonków, a nie obojga. Warto podkreślić, że podziału majątku wspólnego nie zawsze dokonuje się po rozwodzie. Taki podział z równie dużym sukcesem można przeprowadzić jeszcze przed rozwodem; w trakcie jego trwania, jak i po rozwodzie – nawet w okresie kilku lat. Możliwości jest więc naprawdę dużo – wystarczy wybrać tą, która interesuje nas najbardziej. Jednocześnie warto podkreślić, że najczęściej wybieraną formą podziału majątku wspólnego pozostaje jednak ta po zakończeniu sprawy rozwodowej. 

Dodatkowo należy wspomnieć i o tym, że majątek nie musi być wcale podzielony po równo; tak by każdy z małżonków otrzymał równą jego część. W praktyce bardzo często zdarza się tak, że udziały małżonków w majątku wspólnym pozostają nierówne.

CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?

Jak starać się o podział majątku wspólnego?

Myśląc o podziale majątku wspólnego przed, po lub w trakcie trwającej sprawy rozwodowej, warto pamiętać o konieczności złożenia odpowiedniego wniosku do sądu. Obowiązek ten zachodzi wówczas, gdy małżonkowie nie zdecydują się na polubowny, czyli pozasądowy podział majątku wspólnego. Wniosek o podział majątku może być zwarty już w pozwie o rozwód, składanym do odpowiedniego sądu okręgowego. To nie jest jednak konieczność. Równie dobrze wniosek ten może zostać złożony w odrębnym postępowaniu sądowym, które zostanie wszczęte już po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej przed sądem rejonowym. Jakie dane należy uwzględnić, przygotowując wniosek o podział majątku wspólnego? 

Z pewnością należy dokładnie określić, co wchodzi w skład majątku wspólnego, podając przy tym wartość składników tego majątku oraz wskazując sposób, w jaki ma nastąpić podział majątku. Tym samym już we wniosku określa się, któremu z małżonków ma przypaść w udziale każda z rzeczy tworzących majątek. Okazuje się, że mimo nieustannego rozwoju nauki i postępu technologicznego, nie można mówić o uniwersalnym wniosku o podział majątku wspólnego. Wielu specjalistów z branży prawniczej zaleca jednak, by wniosek ten został sporządzony przez doświadczonego adwokata specjalizującego się w sprawach podziału majątku. 

Głównym zadaniem dobrego prawnika będzie więc maksymalne dopasowanie strategii działania do indywidualnych potrzeb danego klienta. Dodatkowo warto wiedzieć, że wniosek o podział majątku wspólnego składa się do odpowiedniego sądu rejonowego lub sądu okręgowego. W drugim przypadku dziać się będzie tak wówczas, gdy wniosek będzie składany jednocześnie z pozwem o rozwód. Do tego warto podkreślić, że możliwe jest staranie się nie tylko o całościowy podział majątku wspólnego, ale również o podział części tegoż majątku.

CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda licytacja komornicza i kiedy następuje?

Nieruchomość a podział majątku przy rozwodzie

Podział majątku wspólnego dotyczyć będzie tych małżonków, którzy biorą  rozwód, ale podczas trwania związku małżeńskiego tworzyli wspólność majątkową. W takim przypadku nierzadko bardzo istotną kwestią pozostaje podział wspólnego mieszkania lub domu. 

Warto zaznaczyć, że dzieci nie mają prawa do majątku wspólnego. Jednak w trakcie trwającej sprawy sądowej sąd powinien wziąć pod uwagę sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez tego małżonka, który jest rodzicem pierwszoplanowym. Co to dokładnie oznacza? Takim rodzicem będzie osoba, przy której zgodnie z orzeczeniem sądowym przebywać mają dzieci i przy nim właśnie mają również swoje miejsce zamieszkania.

Co jednak w sytuacji, gdy małżonkowie są właścicielami nieruchomości, na której zakup wzięli wspólny kredyt? Wówczas warto wiedzieć, że sprawie o podział majątku dzieli się wyłącznie aktywa. Wspólny kredyt zaś zaliczany będzie do pasywów, które w postępowaniu sądowym nie są dzielone. 

W jeszcze innym przypadku, jeśli nieruchomość została zakupiona przed ślubem, nie będzie ona stanowiła majątku wspólnego. Według prawa będzie jedynie współwłasnością stron. Jeszcze inaczej dzieje się, gdy dom lub mieszkanie należy do jednego z małżonków. W takiej sytuacji nieruchomość nie będzie podlegała podziałowi. 

Fot. Licytacja komornicza

Jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości i kiedy następuje?

Licytacja komornicza nieruchomości dla wielu osób jest tematem budzącym mnóstwo kontrowersji i wątpliwości. Warto wiedzieć więc, jak wygląda i w jakich sytuacjach może nastąpić. Warto podkreślić, że najważniejszym celem takiej licytacji pozostaje skuteczne wyegzekwowanie od dłużnika niespłaconych zobowiązań. Aby jednak mogło dojść do publicznej sprzedaży majątku, należy przejść przez kilka etapów związanych z czynnościami postępowania. Zainteresowanym tematem polecamy lekturę poniższego wpisu.

Szukasz pomocy – chcesz sprzedać nieruchomości przed licytacją? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Czym jest licytacja komornicza?

Licytacja nieruchomości, którą prowadzi komornik jest rodzajem publicznej sprzedaży obiektu zaliczanego do majątku dłużnika. Kto może nabywcą w takiej transakcji? Może nim zostać podmiot prawny lub osoba, która zapłaci najwyższą kwotę za przedmiot licytacji. Warto dodać, że sama licytacja odbywać się będzie do tego momentu, aż ktoś da najwięcej. Do tego odbywać się będzie zawsze publicznie i w wyznaczonym w specjalnym obwieszczeniu miejscu i czasie. Osobą odpowiedzialną za przygotowanie takiego obwieszczenia będzie komornik prowadzący licytację. 

Zadaniem komornika będzie przedstawienie w obwieszczeniu dokładnych danych takich jak adres nieruchomości, termin oraz szczegółowy opis przedmiotu licytacji. Dodatkowo podać należy także szacunkową cenę oraz określić, czy licytacja będzie pierwszą, czy może już którąś z kolei. Będąc przy tym temacie, należy również podkreślić, że udział w licytacji może wziąć niemal każdy pod warunkiem, że wpłaci odpowiedniej wysokości wadium (w praktyce jest to 1/10 sumy oszacowania ceny nieruchomości). 

Osobami, które nie mogą uczestniczyć w licytacji, będą dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym oraz licytant, który nie dopełnił warunków poprzedniej licytacji, o ile taka się odbyła.

Co więcej – licytacja komornicza z powodzeniem odbywać się może zarówno w miejscu zamieszkania dłużnika, jak i w biurze komornika lub innym, wyznaczonym przez niego miejscu. W przypadku licytacji komorniczej nieruchomości – przedmiotem licytacji będzie nieruchomy majątek dłużnika. Ten jednak nie może być sprzedany wcześniej, niż w terminie po 2 tygodniach od daty uprawomocnienia się wyceny nieruchomości przeznaczonej do licytacji. Do tego osoby zainteresowane udziałem w licytacji mogą skorzystać także z prawa obejrzenia nieruchomości w godzinach wskazanych przez komornika. Dodatkowo zainteresowani będą mieli także dostęp do akt prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Jakie nieruchomości można zlicytować?

Omawiając temat licytacji nieruchomości prowadzonej przez komornika, warto wiedzieć, które z przedmiotów zaliczanych do majątku nieruchomego mogą być sprzedane na licytacji. Tu mowa bowiem nie tylko o domach czy mieszkaniach, ale również o garażach, miejscach postojowych, gruntach, lokalach użytkowych, magazynach oraz halach. 

Skoro wiadomo już, jakie nieruchomości można zlicytować, warto dowiedzieć się również, kiedy taka licytacja komornicza może stać się faktem? W jakich sytuacjach nastąpi? O tym w dalszej części naszej publikacji.

CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?

Licytacja komornicza – jaki jest jej przebieg?

Licytacja nieruchomości prowadzona przez komornika odbywa się w obecności sędziego lub referendarza sądowego. Dodatkowo przebieg publicznej licytacji komorniczej nieruchomości na mocy art. 972 kodeksu postępowania cywilnego powinno się utrwalić za pomocą urządzenia rejestrującego dźwięk lub obraz i dźwięk. Licytacja odbywa się ustnie, a przedmiot licytacji powinien mieć cenę wywoławczą. Warto podkreślić, że w pierwszej licytacji kwota ta nie może być niższa niż ¾ wartości oszacowanej przez biegłego. 

W przypadku kolejnej licytacji spaść może do ⅔ tejże wartości. Osoby biorące udział w licytacji mają prawo podbijać cenę. Przy czym nie może być to wartość niższa niż 1% ceny wywoławczej (kwotę tę zaokrągla się w górę do pełnych złotówek). Brak odzewu na trzykrotne wezwanie komornika do podbijania ceny sprawia, że przedmiot licytacji komorniczej ulega sprzedaży po najwyższej kwocie zadeklarowanej przez ostatniego licytanta. Warto wiedzieć, że decyzję o przybiciu podejmuje sąd, a jego decyzja musi się uprawomocnić. 

Według prawa obowiązującego w Polsce przypada na to okres 14 dni. Po tym czasie licytant powinien wpłacić resztę sumy pomniejszoną o wpłacone wcześniej wadium. Zapłaty dokonuje się na rachunek depozytowy banku. Po sukcesywnym dokonaniu opłaty za wylicytowaną nieruchomość w licytacji komorniczej sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu nabywcy własności do nieruchomości. Czynność tę potwierdzać będzie wpis do księgi wieczystej. Takie właśnie czynności prawne również wymagać będą uprawomocnienia się, po czym gdy to nastąpi, usuwa się je z hipoteki obciążającej nieruchomość. Warto dodać jednak, że do wszystkich z wymienionych etapów komorniczej licytacji nieruchomości można wnosić zastrzeżenia. Te będą mogły być uwzględnione wówczas, gdy postępowanie egzekucyjne jest na biegu i wciąż trwa.

Drugi termin licytacji nieruchomości

Omawiając temat licytacji nieruchomości prowadzonej przez komornika, warto wiedzieć, w jakiej sytuacji wierzyciel może przejąć ją na własność. Dzieje się tak wówczas, gdy podczas drugiego terminu licytacji nieruchomość nie zostanie zbyta. 

Gdy dług nie przekracza wartości nieruchomości, wierzyciel ma prawo dopłacić różnicę. W sytuacji zaś, gdy dług wynosi dokładnie tyle, co wartość nieruchomości, sprawa kończy się. Jeśli jest wyższy niż wartość nieruchomości – dług pomniejsza się o tę różnicę.