Podział nieruchomości – ile trwa?
Problematyka dotycząca podziałów nieruchomości jest powszechna. To dość skomplikowane zagadnienie, często niezrozumiałe, a nadto rzadko omawiane. Zadnienia związane z podziałem nieruchomości, mają zastosowanie nie tylko w trakcie procesów inwestycyjnych, ale również w aspekcie prywatnych właścicieli nieruchomości. Nabierają szczególnego znaczenia podczas rozdzielaniu współwłasności np. podczas rozwodu czy dziedziczeniu przez spadkobierców.
Podział nieruchomości można rozpatrywać w różnych aspektach. W niektórych przypadkach dochodzi do zmiany właściciela wydzielonej części nieruchomości, a w innych do fizycznego podziału, bez zmiany prawa własności. Omówimy je po kolei.
Podział prawny
Podział prawny to inaczej przeniesienie przez dotychczasowych właścicieli prawa własności do części nieruchomości na inną osobę. Prowadzi więc do przypisania kilku osobom praw w częściach ułamkowych. Stosowany w sytuacji, kiedy na przykład działka budowlana została odziedziczona przez kilku spadkobierców. Zmiany w zakresie prawa własności nieruchomości nie następują automatycznie.
Wcześniej należy geodezyjnie wydzielić działki oraz dokonać odrębności tych nieruchomości w katastrze nieruchomości. Potrzebne jest więc przeprowadzenie podziału ewidencyjnego, polegającego na określeniu granic, powierzchni i oznaczeniu wyodrębnionej działki gruntu oraz wprowadzeniu ustalonych danych do ewidencji gruntów i budynków.
Podział wieczystoksięgowy
Podział wieczystoksięgowy polega na odłączeniu z dotychczasowej księgi wieczystej działki wchodzącej w jej skład. Następuje to poprzez wykreślenie tej działki z księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej. Dokonuje się tego na postawie dokumentów geodezyjnych, dotyczących oznaczenia nieruchomości.
Podział wieczystoksięgowy nieruchomości polega więc na wydzieleniu z nieruchomości (składającej się z co najmniej dwóch działek), dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta, osobnej nieruchomości i założeniu dla niej całkiem nowej księgi wieczystej.
Podział quoad usum
Umowa quoad usum dotyczy podziału nieruchomości w przypadku, gdy należy do współwłaścicieli. Ma zastosowanie gdy współwłasność jest łączna (a nie ułamkowa). To klasyczna sytuacja kiedy na przykład dom należy do małżonków. Wtedy każdy z nich ma takie same prawa do nieruchomości.
Problem pojawia się w przypadku konfliktu. W takiej sytuacji, aby określić zasady korzystania z nieruchomości zwiera się właśnie umowę o podziale nieruchomości do korzystania. Można ją zawrzeć na przykład u notariusza, a czasem jest ona zawierania w wyniku postępowania sądowego. Należy jednak wiedzieć, że taka umowa nie znosi współwłasności, czyli nie ingeruje w wysokość posiadanych udziałów.
Podział z urzędu
Podział nieruchomości może nastąpić również „z urzędu”. Reguluje go art. 97 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli: jest on niezbędny do realizacji celów publicznych; nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Celem publicznym może być na przykład wydzielanie gruntu pod drogi publiczne.
– Jeżeli podział takiej nieruchomości jest dokonywany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, to wydzielona na taki cel działka przechodzi z mocy prawa na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. W tym przypadku podział ewidencyjny i prawny następuje jednocześnie – zaznacza Marek Kloc, Założyciel serwisu Domla.pl
Za działki wydzielone pod drogi publiczne, właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Jego wysokość jest ustala w formie porozumienia. Nie musi przyjmować tylko formy pieniężnej. Rekompensata może przyjąć również formę innej nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do porozumienia między stronami w tej kwestii, stosuje się zasady jak przy wywłaszczeniu nieruchomości.
Podział ewidencyjny
To najbardziej popularna forma, utożsamiania z ogólnym pojęciem „podział nieruchomości”. Ewidencyjnym (geodezyjnym) podziałem nieruchomości, nazywa się wyodrębnienie i określenie na mapie i na gruncie części nieruchomości, która ma być przedmiotem obrotu. W praktyce oznacza to na przykład sytuację, gdy właściciel dysponuję dużą działką budowlaną i chciałby jej część odsprzedać. Musi więc dokonać podziału, po to, aby sprzedać tylko jej część.
Zgodnie z przepisami
Procedura podziału nieruchomości została opisana w art. 92-100 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Sposób i tryb dokonywania podziałów nieruchomości reguluje także Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. Na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje się możliwości podziału danej nieruchomości na terenie danej gminy. Miejscowy plan określa konkretne warunki, które mają spełniać nowo powstałe działki gruntu. Są to na przykład: minimalna powierzchnia nowo wydzielonych działek, współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, szerokość frontu działki, czy maksymalny współczynnik zabudowy. Czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości, muszą zostać wykonane przez uprawnionego geodetę.
Kto może złożyć wniosek o podział?
Wniosek o podział nieruchomości składają osoby, które mają interes prawny. Może to być właściciel lub użytkownik wieczysty. Jeżeli jest kilku współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych, to podziału dokonuje się na wniosek wszystkich stron. W przypadku braku jednomyślnej zgody współwłaściciele, którzy mają co najmniej połowę udziałów, mogą żądać dokonania podziału przez sąd.
Kiedy można dokonać podziału geodezyjnego?
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Dostępem do drogi publicznej jest również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu.
Podział nieruchomości, która jest wpisana do rejestru zabytków, jest natomiast możliwy dopiero po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
– W przypadku nieruchomości budynkowej granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części (lub wzdłuż ścian oddzielenia przeciwpożarowego) – mówi Marek Kloc.
Natomiast w sytuacji, gdy w miejscu nieruchomości, która ma zostać podzielona, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zasady podziału ustala się w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeśli natomiast miejscowy plan jest w trakcie tworzenia, to postępowanie w sprawie podziału zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu. Nie może to jednak trwać dłużej niż na 6 miesięcy.
Jak wygląda procedura?
Podstawę do prawnego wyodrębnienia nowej nieruchomości w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, stanowi dokumentacja geodezyjno-kartograficzna. Precyzuje się w niej parametry przestrzenne, takie jak określenie areału gruntu, który ma być przedmiotem czynności prawnej. Podziału ewidencyjnego dokonuje się więc po wykonaniu pomiarów geodezyjnych i nadaniu im nowego oznaczenia.
Postępowanie o geodezyjny podział nieruchomości prowadzi wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wszczęcie postępowania o podział nieruchomości następuje na wniosek osoby zainteresowanej lub z urzędu.
Osoba, która chce dokonać podziału, musi złożyć wniosek i dołączyć dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, wypis z katastru nieruchomości, wstępny projekt podziału opracowany na kopii mapy zasadniczej (lub na kopii mapy katastralnej), decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. We wstępnym projekcie podziału określa się opis i położenie nieruchomości, granice i oznaczenia nieruchomości podlegającej podziałowi, oznaczenia nieruchomości sąsiednich, granice i oznaczenia proponowanych do wydzielenia działek gruntu, powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu, rzuty poszczególnych kondygnacji budynku w przypadku, gdy podziałowi podlega budynek.
Tak złożony kompletnie wniosek opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Jego decyzja zostaje ustanowiona w formie postanowienia (na które przysługuje zażalenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego). Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości w formie operatu, którego przygotowanie poprzedzają prace kartograficzno – geodezyjne. Operat zaś stanowi podstawę do wydania decyzji zatwierdzającej podział. Na podstawie decyzji można zaś wprowadzić stosowne zmiany do księgi wieczystej i katastru nieruchomości.
Czas trwania i koszty
Proces podział nieruchomości średnio trwa około 6 miesięcy, ale ze względu na obłożenie sprawami urzędów, może wydłużyć się nawet do 12 miesięcy. Złożenie wniosków i wydanie decyzji jest bezpłatne. Zapłacić natomiast trzeba za usługę uprawnionego geodety. Na przykład za podział jednej działki, na dwie trzeba zapłacić około 2500 zł.
Opłata adiacencka
Właściciel nieruchomości musi uiścić opłatę adiacencką, jeśli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Opłata ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej, a jej wysokość ustala rada gminy, w drodze uchwały. Nie może być większa niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Określenia nowej wartości nieruchomości dokonuje licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Oczekiwanie na ustalenie opłaty adiacenckiej może trwać nawet 3 lata. Może być ona rozłożona na roczne raty, płatne przez maksymalnie 10 lat.
