luty 2022 - Domla.pl

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości z biurem nieruchomości?

Rozważając pomysł sprzedaży posiadanej nieruchomości, wcale nie trzeba podejmować się tego wyzwania samodzielnie. Zdecydowanie lepszym pomysłem będzie skorzystanie z usług oferowanych przez dobre biuro nieruchomości. Zanim jednak zdecydujemy się na powierzenie tego zadania agentom z biura nieruchomości, warto wiedzieć, jak wygląda cały proces sprzedaży. Zainteresowanych tym tematem zapraszamy do uważnej lektury poniższej publikacji. Warto!

Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Po pierwsze – spotkanie z agentem nieruchomości

Pierwszym i absolutnie koniecznym etapem związanym z nawiązaniem współpracy z biurem nieruchomości, będzie wstępne spotkanie z agentem. Ten najczęściej pojawia się pod adresem wskazanej nieruchomości, by wstępnie i realnie ją wycenić. Tu warto podkreślić, że nierzadko właściciel jest na tyle związany z daną nieruchomością, że również dość sentymentalnie podchodzi do jej wyceny. Równie często zdarza się więc, że wartość nieruchomości jest zawyżona.

– Rolą dobrego agenta nieruchomości będzie przedstawienie realnej wartości obiektu na obecnym rynku branżowym. Spotkanie z agentem nieruchomości będzie też doskonałą okazją do tego, by omówić szczegółowe warunki współpracy – mówi Marek Kloc, Założyciel serwisu Domla.pl

Podstawą do jej nawiązania będzie umowa, która stanowić będzie dokument określający sposób działania agenta oraz określać będzie również wysokość wynagrodzenia za wykonaną przez agenta pracę.

Podpisanie umowy

Kolejnym krokiem związanym z rozpoczęciem współpracy z agentem nieruchomości, będzie podpisanie umowy na świadczone przez niego usługi. Polecanym i chętnie wybieranym rozwiązaniem będzie skorzystanie z umowy na wyłączność. Decydując się na taką umowę, zyskuje się pewność, że agent w 100% skupi się na promowaniu oferty sprzedaży posiadanej przez nas nieruchomości, a co za tym idzie – będzie można również mówić o dużych szansach na rychłe sfinalizowanie transakcji sprzedaży. Osobom niezdecydowanym na nawiązanie współpracy z agentem nieruchomości podpowiadamy, że on pobiera należne mu wynagrodzenie zazwyczaj dopiero po sfinalizowaniu sprzedaży nieruchomości.

Nie ma więc obaw, że będzie trzeba ponieść jeszcze przed sprzedażą większe koszty. Podpisując umowę z agentem nieruchomości, można zdecydować się też na współpracę w ramach umowy otwartej. Ten wariant jednak nie pozwala agentowi na wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej. Wiązać się z tym będzie również niemożność wysokiego promowania ogłoszenia sprzedaży. W takim przypadku umowa na wyłączność staje się często dużo korzystniejszym rozwiązaniem dedykowanym obu współpracującym stronom.

Home staging i sesja zdjęciowa

Profesjonalnie wykonana sesja zdjęciowa nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż zwiększa powodzenie szybkiego sfinalizowania transakcji nawet aż o 80%! Do tego dochodzi jeszcze fachowe promowanie oferty sprzedaży i można by rzec, że sukces finalizacji sprzedaży jest niemal na wyciągnięcie ręki.

– Zastosowanie home stagingu podczas sesji zdjęciowej pozwoli na wydobycie wszystkich największych walorów nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż. Profesjonalnie wykonane zdjęcia będą skupiały się na pokazaniu przestronności i funkcjonalności lokalu, co z pewnością spotka się z zainteresowaniem szerokiego grona potencjalnych klientów – dodaje Marek Kloc.

Prezentacja nieruchomości

Agent obsługujący daną ofertę sprzedaży nieruchomości, zajmować się będzie także prezentacją lokalu wystawionego na sprzedaż potencjalnym klientom. Co najważniejsze – nie będzie jednak pokazywał nieruchomości każdemu zainteresowanemu. Prezentacji dokona wyłącznie przed tymi osobami, które są realnie zainteresowane daną ofertą. Jak ich wyselekcjonuje? Będzie bazował na jak najlepszym dopasowaniu oferty do wymagań konkretnego klienta. W ten oto sposób agent zaoszczędzi nie tylko swój czas, ale również czas kupującego oraz potencjalnego nabywcy nieruchomości.

CZYTAJ TAKŻE | Sprzedaż mieszkania a amortyzacja i VAT

Rezerwacja nieruchomości

Przygotowanie umowy rezerwacyjnej to kolejny krok obsługi przez agenta nieruchomości wystawionej na sprzedaż. Do przygotowania i podpisania takich dokumentów dochodzi w sytuacji, gdy znajdzie się klient zdecydowany na nabycie nieruchomości oraz gdy ustalona zostanie ostateczna cena na nieruchomość. Rezerwacja stanowi zabezpieczenie obu stron transakcji – zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Nabywca nieruchomości do tego zobowiązany jest wpłacić zadatek, który stanowić będzie swego rodzaju przypieczętowanie decyzji o nabyciu danej nieruchomości. Po podpisaniu umowy i wpłacie zadatku, możliwe staje się przystąpienie do organizacji całej transakcji sprzedażowej.

Sfinalizowanie transakcji sprzedaży

Jeśli nabywca kupuje nieruchomość na kredyt, wówczas powinien spisać również umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Dokument ten będzie niezbędny do okazania w banku kupującego. Warto dodać, że z każdym dobrym biurem nieruchomości współpracuje również doświadczony prawnik, który pomaga w przygotowaniu umowy przedwstępnej. Następnie zadanie organizacji wszystkich niezbędnych dokumentów do umowy spoczywa już na agencie nieruchomości oraz doradcy kredytowym.

Nieco prostsza procedura obowiązuje zaś wówczas, gdy nabywca nieruchomości płaci za zakup gotówką. Wówczas agent wraz ze sprzedawcą organizują wszelkie dokumenty niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego. Następnie pozostaje już tylko umówić się na spotkanie w kancelarii notarialnej, by podpisać akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Na tym samym etapie następuje również rozliczenie pomiędzy sprzedającym a agentem nieruchomości.

Gdzie należy zgłosić nabycie nieruchomości i co się z tym wiąże?

Zakup nieruchomości to dla ogromnej liczby inwestorów wciąż niemal jak spełnienie największego marzenia. Warto jednak pamiętać o tym, że podpisanie umowy kupna – sprzedaży czy aktu notarialnego będzie dopiero początkiem dość długiej listy formalności. Jakie jeszcze czynności wiązać się będą z procedurą zakupu własnego “M”? O tym szczegółowo informujemy w poniższej publikacji. Polecamy lekturę zainteresowanym.

Szukasz pomocy – chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Zgłoszenie nieruchomości we właściwym urzędzie

Zakup nieruchomości należy zgłosić w ciągu 14 dni od transakcji do odpowiedniego urzędu. Aby dopełnić formalności w tym zakresie, należy wypełnić wniosek na formularzu IN-1 oraz złożyć go w urzędzie miasta lub gminy. Szczególnie ważne jest wypełnienie właściwego wniosku, ponieważ w przypadku niedopatrzenia, nieprawidłowo złożony wniosek lub wypełniony ten niewłaściwy, traktuje się jako brak zgłoszenia. To zaś grozić będzie odpowiedzialnością karno – skarbową nabywcy. W dobie pandemii jednak, zamiast udać się do urzędu osobiście, należy umówić wizytę telefonicznie. Osoby posiadające profil na portalu ePuap z powodzeniem będą mogły zaś wypełnić wniosek o nabyciu nieruchomości przez internet i złożyć go do właściwego urzędu elektronicznie.

Dopełnienie formalności w tym zakresie pozwoli urzędowi obliczyć wysokość podatku od nieruchomości, który będzie następnie opłacany przez właściciela tejże nieruchomości. Do tego zgłoszenie nabycia nieruchomości w urzędzie miasta lub gminy będzie wiązać się z możliwością złożenia wniosku o meldunek. To, czy nowy właściciel zdecyduje się na meldunek stały, czy tymczasowy, to już jego indywidualna decyzja. Po złożeniu takiego wniosku w urzędzie adekwatnym do miejsca zamieszkania, informacja zostanie odesłana do urzędu właściwego poprzedniemu miejscu zamieszkania.

Dodatkowo nabywca nieruchomości musi pamiętać również o konieczności zgłoszenia nabycia do właściwego urzędu skarbowego. W momencie, gdy formalność nie zostanie dopełniona, istnieje ryzyko naruszenia przepisów Kodeksu karnego skarbowego. Stosownie do przepisów tegoż kodeksu można mówić o otrzymaniu kary grzywny w wysokości do 720 stawek dziennych, a nawet karze pozbawienia wolności lub obu karom jednocześnie.

Obowiązek zgłoszenia zakupu nieruchomości do urzędu skarbowego dotyczy także transakcji zakupu nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym. Tutaj dodatkowo dochodzi konieczność opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (podatku PCC). Opłaty za ustanowienie hipoteki kaucyjnej nie są wysokie, licząc zaledwie 19 zł. Z kolei za utworzenie hipoteki zwykłej – wynosić będą 0,1% jej wartości. Gdzie znaleźć informacje na temat rodzaju opłaty? Te zazwyczaj znajdują się w umowie o przyznaniu kredytu na zakup mieszkania, podpisanej z bankiem. Nowy właściciel nieruchomości ma na zgłoszenie do urzędu skarbowego faktu nabycia nieruchomości również 14 dni, analogicznie jak w przypadku zgłoszenia do urzędu miasta lub gminy.

Zgłoszenie nieruchomości – informacja dla administracji

Obowiązkiem nowego właściciela nieruchomości jest również zgłoszenie jej do administracji zarządzającej budynkiem wielorodzinnym lub zarządcy. Jak szybko należy dokonać takiego zgłoszenia? Nie ma obowiązku robić tego do momentu, dopóki nie odbierze się kluczy od mieszkania oraz nie podpisze protokołu zdawczo – odbiorczego. To na tym właśnie dokumencie znaleźć będzie można wszelkie numery oraz stany liczników interesujące nowego właściciela. Warto podkreślić, że koszty wszelkich mediów przechodzą na konto nowego nabywcy w momencie, gdy ten faktycznie przejmuje mieszkanie. Do tego należy pamiętać, że administrator lub zarządca budynku będzie wymagał od nowego właściciela nieruchomości aktu notarialnego oraz protokołu zdawczo – odbiorczego.

Dopiero na podstawie tych dokumentów będzie mógł wpisać daną osobę na listę członków wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Administracje w dobie pandemii również pracują nieco inaczej i zazwyczaj nie obsługują nieumówionych klientów. Dlatego też najlepszym rozwiązaniem będzie wcześniejsze umówienie się na konkretny termin na spotkanie. Kompletne dokonanie zgłoszenia nabycia nieruchomości sprawi, że wszelkie opłaty administracyjne i za media zostaną przeniesione na nowego właściciela.

CZYTAJ TAKŻE | Zamiana nieruchomości na inną. Jak prawo reguluje taką transakcję?

Umowy z dostawcami mediów

Nowy właściciel nieruchomości nie musi martwić się o podpisywanie umów z dostawcą wody czy ogrzewania z sieci miejskiej. Tymi sprawami zajmują się automatycznie administratorzy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty. W interesie jednak nabywcy nieruchomości leży, by podpisać umowę z dostawcami prądu i gazu, o ile gaz jest w danym budynku. Może być tak, że podpisanie nowej umowy nie będzie konieczne. Stanie się tak w momencie, gdy w protokole umieszczona jest informacja o wypowiedzeniu umowy z dostawcą prądu i gazu przez zdających mieszkanie.

Jeśli takiego zapisu w protokole nie będzie, wówczas należałoby pamiętać o podpisaniu nowej umowy. Ta bazować będzie na danych uzyskanych z aktu notarialnego oraz protokołu zdawczo – odbiorczego. Będąc nowym właścicielem nieruchomości, można wybrać m.in. interesujące nas taryfy, a wszystko wypełnić i wysłać drogą elektroniczną. Zaoszczędzi się w ten sposób naprawdę dużo czasu, a do tego zadba się również o własne bezpieczeństwo w czasach epidemii.

Sprzedaż mieszkania a amortyzacja i VAT

W wyniku podpisanej 16 listopada 2021 roku przez prezydenta ustawy o zmianach podatkowych, od 1 stycznia 2022 roku weszły w życie nowe przepisy m.in. dotyczące zakazu amortyzowania lokali mieszkalnych. Warto wiedzieć, których lokali mieszkalnych te zmiany dotyczą oraz w jakim stopniu ograniczenie to będzie funkcjonowało w praktyce. Z pewnością dobrze też odnieść się do tego, jak przepisy związane z amortyzacją wyglądały jeszcze przed wdrożeniem zmian związanych z Polskim Ładem.

Szukasz pomocy przy sprzedaży nieruchomości? | Sprawdź najlepszych agentów nieruchomości w Polsce

Amortyzacja mieszkania przed Polskim Ładem

Przed wprowadzeniem aktualnie obowiązujących w Polsce zmian podatkowych, możliwe było zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Nic dziwnego, że w ramach tych przepisów, tak wielu inwestorów korzystało z dogodnych rozwiązań podatkowych. Co mogli zyskać przedsiębiorcy, decydujący się na zakup i amortyzację mieszkania? Przede wszystkim korzystali z amortyzacji, czyli stopniowego wrzucania w koszty firmowe wartości początkowej zakupionego lokalu.

Korzyści były spore, ponieważ mogli skorzystać później także z niższych opłat ponoszonych na poczet podatku dochodowego. Czy takie rozwiązania to jednak już przeszłość? Dobrą wiadomością będzie z pewnością to, że zanim zmiany wejdą całkowicie w życie, jeszcze do końca 2022 roku będzie można skorzystać z przejściowego przepisu prawa do amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych. Co warto wiedzieć o regulacjach obowiązujących do końca 2002 roku?

Amortyzacja do końca 2022 roku

Według zapisów uwzględnionych w ustawie, podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych oraz prawnych.

Przywilej ten obowiązuje jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 roku i dotyczyć będzie takich środków jak budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wszystkie z wymienionych praw powinny jednak być nabyte lub wytworzone obowiązkowo przed dniem 1 stycznia 2022 roku.

CZYTAJ TAKŻE | Czym jest darowizna nieruchomości?

Amortyzacja także części nieruchomości

Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w prywatnym mieszkaniu lub domu z powodzeniem może do kosztów amortyzacji zaliczyć także część powierzchni takiego lokalu. Co więcej – dysponuje prawem zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu nie tylko kosztów bezpośrednio związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej takich jak zakup towarów, telefony, paliwo, ale może również odliczyć koszty pośrednie.

Te ostatnie związane będą z kosztami utrzymania i eksploatacji mieszkania. Tego rodzaju wydatki stanowić będą koszty uzyskania przychodu liczone proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanego dla celów działalności gospodarczej.

Sprzedaż amortyzowanego mieszkania

O czym powinny wiedzieć osoby zainteresowane sprzedażą nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej?

– Takie osoby obowiązują zasady opodatkowania określone w art. 30e ustawy PIT. To zasady właściwe dla nieruchomości prywatnych. Warto podkreślić, że sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie będzie stanowić dochodu z tejże działalności – mówi Marek Kloc, Założyciel Domla.pl

Będzie zaliczana do dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, tym samym dotyczyć jej będą zasady właściwe dla nieruchomości prywatnych. Tym samym, opodatkowaniu podlega jedynie zbycie nieruchomości, które zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

CZYTAJ TAKŻE | Jak wygląda licytacja komornicza?

Wynajem amortyzowanego mieszkania

Zyski uzyskiwane przez właściciela mieszkania są przychodem – podobnie jak każdy inny przychód uzyskany z prowadzonej działalności. Jeśli jednak będzie chciało się wynająć mieszkanie osobie prywatnej, a ta w ten sposób będzie realizowała własne potrzeby mieszkaniowe, nie będzie trzeba płacić podatku VAT. Jeśli zaś lokal miałby być wykorzystywany w innym celu – np. na potrzeby firmowe, wówczas na fakturze za wynajem trzeba będzie uwzględnić stawkę podatku VAT w wysokości 23%.

Opodatkowanie w tej formie może jednak okazać się korzyścią. Będzie nią wówczas, gdy pozwoli skorzystać z opcji odliczenia VAT-u w związku z dostosowaniem lokalu do prowadzenia działalności. Tu mowa o takich czynnościach jak wydatki poniesione na remont, modernizację czy zakup niezbędnego wyposażenia w obiekcie. Możliwości skorzystania z odliczenia podatku VAT nie ma wówczas, gdy lokal jest wynajmowany z opcją zwolnienia z podatku VAT.

Warto wiedzieć, że amortyzacja jest procesem, którego istotą jest rozłożone w czasie zmniejszenie wartości lokalu. Według prawa podatkowego zaś każdy właściciel mieszkania ponosi pewien koszt związany z jego zużyciem. Tym właśnie jest amortyzacja, która przy osiąganiu przychodu z wynajmu mieszkania pozwala właścicielowi nieruchomości rozliczyć koszt uzyskania przychodów. Realne staje się więc nie tylko zmniejszenie stawki podatku, ale również wyzerowanie go.

Miesiąc: luty 2022